สงครามคอนโดฯถล่มดุเดือด! สัญญาณเตือนตลาดล้น

กลุ่มแลนด์ฯส่งคอนโดฯสร้างเสร็จก่อนขาย ทุบหน้าใหม่-รายเล็ก แบรนด์ลีดเดอร์ค่าย แอล.พี.เอ็น.ฯหลบพายุการแข่งขันหันจับตลาด 5-6 แสน/ยูนิต จับตาเศรษฐีหุ้นค่ายพฤกษาไม่ยอมตก กระแสปักธงทำเลรถไฟฟ้าเกาะแนวรัชดาฯ พลัส- เพอร์เฟค-ค่ายโสภณพนิช ย่ามใจยอดขายกระฉูดลุยผุดโปรเจ็กต์ต่อเนื่อง เค.ซี.ฯ-ปริญสิริฯ- นารายณ์พร็อพเพอร์ตี้-กลุ่มเรดิสัน เกาะกลุ่มลงทุนไม่หวั่นเตือนระวังตลาดโอเวอร์ซัพพลาย

ตลาดที่อยู่อาศัยแนวใหม่ภายใต้คอนเซ็ปต์ "ไลฟ์สไตล์คอนโดฯ" ที่บูมต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงกลางปีที่ผ่านมา ไม่เพียงแต่ "บิ๊กเพลเยอร์" ในวงการ ไม่ว่าจะเป็น "แอล.พี.เอ็น. ดีเวลอปเม้นท์" เจ้าของฉายา "เจ้าพ่อคอนโดฯ" ในปัจจุบัน

จากสัญญาณบวกหลายตัวเมื่อปี 2549 ผลักดันให้ผู้ประกอบการหันเหการตัดสินใจลงทุนโครงการตึกสูงเลียบทำเลแนวรถไฟฟ้า

ประกอบกับกำลังซื้อของคนวัยทำงานช่วงอายุ 25-35 ปี ถือเป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายและเป็นกลุ่มที่เริ่มมองหาความทันสมัยในการใช้ชีวิต ซิตี้คอนโดฯจึงไม่เพียงแต่ตอบโจทย์ที่อยู่อาศัยของคนทำงานที่ต้องการความสะดวกในการเดินทางในเมือง แต่ยังตอบโจทย์ในฐานะ "แฟชั่น" ที่อยู่อาศัย

อาทิ เค.ซี.พร็อพเพอร์ตี้ ปริญสิริ พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟ็ค เป็นต้น ค่ายจัดสรรบางรายเคยทำอยู่แล้ว แต่ลดเพดานลงมาจับตลาดกลาง-ล่าง ระดับราคายูนิตละ 1 ล้านบาทต้นๆ จนถึง 2-3 ล้านบาท

อาทิ พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ในเครือแสนสิริ ศุภาลัย ฯลฯ ไม่เว้นแม้แต่เจ้าตลาดบ้านหรูอย่าง "แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์-ควอลิตี้เฮ้าส์" ประกาศตัวขอชิมลางตลาดซิตี้คอนโดฯด้วย

ขณะที่นักวิชาการอย่าง รศ.มานพ พงศทัต รวมทั้งกรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ นายขรรค์ ประจวบเหมาะ ออกมาแสดงความเป็นห่วง และให้ผู้ประกอบการระมัดระวังในการลงทุน เกรงจะเกิดปัญหาโอเวอร์ซัพพลายตามมา

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พาร์ทเนอร์ จำกัด บริษัทในเครือแสนสิริ หลังจากที่ประสบความสำเร็จในการปั้นทาวน์เฮาส์แบรนด์ "พลัส ซิตี้ พาร์ค" จนติดตลาด ได้หันมาทำพัฒนาซิตี้คอนโดฯ โดยส่งโครงการตึกสูงแบรนด์ "คอนโด วัน" แจ้งเกิดชนิดสร้างปาฏิหาริย์ในคืนเดียว ทั้ง 6 โครงการขายเกลี้ยงก่อนวันเปิดตัวเป็นทางการ

"คอนโด วัน" ติดลมบนด้วยคอนเซ็ปต์คอนโดฯที่มีขนาดพื้นที่ใช้สอยไม่ใหญ่มาก เริ่มต้นที่ 30 ตารางเมตร ขายในราคา 1 ล้านบาทต้นๆ และในปี 2550 พลัสยังจะมีโครงการใหม่ๆ ออกมากวาดยอดขายอย่างต่อเนื่อง เพราะเห็นว่าตลาดโครงการตึกสูงยังมีดีมานด์รองรับค่อนข้างสูง เมื่อเทียบกับประเภทอื่น

ขณะที่ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เจ้าพ่อคอนโดมิเนียมระดับราคา 1 ล้านต้นๆ ของวงการ หลบพายุการแข่งขันตลาดซิตี้คอนโดฯ กางแผนที่กรุงเทพฯ ปักหมุดโครงการใหม่ในปี 2550 คราวนี้แบรนด์ลีดเดอร์ของตลาดวางแผนเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมระดับล่าง ราคาขายเฉลี่ย 6 แสนบาท/ยูนิต ทำเลย่านรามคำแหง บนเนื้อที่ 32 ไร่ มูลค่าโครงการ 2,500 ล้านบาท

ทั้งนี้ นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลอปเม้นท์ อธิบายว่า ปี 2550 คอนเซ็ปต์พัฒนาโครงการของบริษัทจะเริ่มก้าวสู่การขยับเข้าหากลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่เป็นตลาดระดับราคาเฉลี่ย 5-6 แสนบาท/ยูนิต ขนาดห้องชุด 25 ตารางเมตร ที่เป็นการซื้อทดแทนการเช่า รองรับกลุ่มผู้มีรายได้น้อยที่มีฐานเงินเดือนเฉลี่ย 10,000 บาทเศษ โครงการนำร่องสำหรับ แบรนด์ใหม่ตั้งอยู่ซอยรามคำแหง 43/1 (ซอย โรงเรียนบดินทรเดชา) เนื้อที่ 32 ไร่ เป็นอาคารชุด 8 ชั้น รวม 14 อาคาร 3,300 ยูนิต มูลค่าโครงการ 2.5 พันล้านบาท

ข้อมูลที่น่าสนใจคือ ปัจจุบัน แอล.พี.เอ็น.ฯเป็นผู้นำในตลาดคอนโดฯ มีส่วนแบ่งทางการตลาดประมาณ 30% สูงกว่าพลัส พร็อพเพอร์ตี้ฯ ที่มีส่วนแบ่งตลาดรองลงมา แน่นอนว่าการขยายฐานทาร์เก็ตกรุ๊ปครั้งนี้ เป้าหมายคือเพื่อรักษาสถานะผู้นำตลาดให้ได้อย่างต่อเนื่อง โดยปี 2550 แอล.พี.เอ็น.ฯวางเป้ายอดรับรู้รายได้ไว้ที่ 6,500 ล้านบาท แยกเป็นการรับรู้รายได้จากโครงการ ลุมพินีเพลสนราธิวาส-เจ้าพระยา มียอดขายแล้ว กว่า 70%, โครงการลุมพินีวิลล์พหลโยธิน-สะพาน ควาย ยอดขาย 100% และโครงการลุมพินีเพลสรัชดาฯ-ท่าพระ มียอดขายแล้ว 30% รวมถึงโครงการใหม่ที่ทยอยเปิดตัว

นายทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ PS กล่าวว่า สำหรับ ปี 2550 พฤกษาเรียลเอสเตท สรุปตัวเลขแผนพัฒนาโครงการเบ็ดเสร็จ 20 โครงการ ในจำนวนนี้เป็นการ ขยายไลน์มาจับกระแสซิตี้คอนโดฯอย่างน้อย 2 โครงการ ทำเลรัชดาฯ เนื่องจากเป็นทำเลที่มีชุมชนหนาแน่น จับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายไว้ที่ระดับ ราคาเฉลี่ย 6 แสนบาท/ยูนิต

ซิตี้คอนโดฯของพฤกษา ยิงตรงไปที่ห้องชุดขนาด 30 ตารางเมตร ทำเลเกาะแนวรถไฟฟ้า (ลาดพร้าว-รัชดาฯ) ราคาประมาณ 1.4 ล้านบาท/ยูนิต หรือเฉลี่ยตารางเมตรละ 4.5 หมื่นบาท/ตารางเมตร

ขณะที่บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เป็นอีกรายที่เพิ่มไลน์ซิตี้คอนโดฯเข้ามาเสริมสินค้าหลักที่มีอยู่อย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ โปรเจ็กต์แรกคือ เมโทร พาร์ค ถนนสาทรตัดใหม่ ปัจจุบันปิดการขายเฟสแรกจำนวน 950 ยูนิตเรียบร้อยแล้ว มียอดขายกว่า 1,500 ล้านบาท บริษัทเดินหน้าเปิดขายเฟส 2 ต่อทันที 8 อาคาร 760 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,466 ล้านบาท

นายชาลี โสภณพนิช กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซิตี้เรียลตี้ จำกัด เปิดเผยว่า บริษัทได้เปิดตัวโครงการไอเฮ้าส์ เฟส 2 อีก 3 อาคาร รวม 870 ยูนิต มูลค่ารวม 1,200 ล้านบาท พื้นที่ใช้สอย 26-52 ตร.ม. ราคาขายเริ่มต้นที่ 1.1 ล้านบาท หรือราคาขายเฉลี่ย 45,000 บาท/ตร.ม. ล่าสุดเตรียมโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าตั้งแต่เดือนมกราคม 2550 เป็นต้นไป

"ตลาดซิตี้คอนโดฯแม้จะเป็นตลาดที่มีการแข่งขันสูง แต่ก็มีดีมานด์รองรับจำนวนมากเช่นกัน คิดว่าแม้บริษัทจะเปิดตัวโครงการไซซ์ขนาดใหญ่ก็ไม่มีปัญหา เนื่องจากตัวโครงการตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพสูงมาก ทั้งในแง่ของการซื้อเพื่อปล่อยเช่าหรือซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง" นายชาลีกล่าว

ค่ายจัดสรรที่น่ากลัวที่สุดหนีไม่พ้นกลุ่มแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ด้วยกลยุทธ์ "คอนโดฯสร้างเสร็จก่อนขาย" เริ่มจากบริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP ที่มีนายอนุพงษ์ อัศวโภคิน น้องชายของเจ้าพ่อแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ นั่งบริหาร เป็นอีกรายที่หนีความเย้ายวนตลาดซิตี้คอนโดฯไม่พ้น ปีที่ผ่านมาชิมลางโครงการแรกส่งแบรนด์ "ไลฟ์@บีทีเอส ท่าพระ" บนเนื้อที่ 4 ไร่เศษ สูง 17 ชั้น 1 อาคาร จำนวน 672 ยูนิต ราคาขาย 1.2 ล้าน/ยูนิต หรือตารางเมตรละ 4.5 หมื่นบาท ตามต่อด้วย ไลฟ์@ รัชดา 474 ยูนิต มูลค่า 1,000 ล้านบาท เร็วๆ นี้ เอเชี่ยนฯมีแผนเปิดตัวแบรนด์ ไลฟ์ ย่านสะพานควาย-จตุจักร ประชันกับโครงการของค่าย แอล.พี.เอ็น.ฯเพิ่มอีกทำเล

ขณะที่ยักษ์ใหญ่แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แม้จะไม่ได้ลงมาเล่นตลาดซิตี้คอนโดฯโดยตรง แต่ได้ขยายตลาดไปเล่นระดับราคา 2-4 ล้านบาท/ยูนิต ภายใต้แบรนด์ "เดอะ แบงค็อก" และ "เดอะ รูม" แผนลงทุนของแลนด์ฯวัดระยะไม่เกิน 200 เมตรจากแนวรถไฟฟ้า เนื่องจากลูกค้าให้ความสนใจมากกว่า

ส่วนบริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) เจ้าตลาดบ้านหรู มาคราวนี้ต้องจับตาให้ดีสำหรับตลาดซิตี้คอนโดฯ ซึ่งถึงแม้จะพยายามกดราคายังไงก็ไม่สามารถขายต่ำกว่า 60,000 บาท/ตารางเมตรได้ จึงเป็นซิตี้คอนโดฯที่มีราคาขายไม่ต่ำกว่า 2 ล้านบาท/ยูนิต เจาะจงทำเลใจกลางเมืองติดแนวรถไฟฟ้าย่านสุขุมวิท

บริษัท อารียา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) เป็นผู้ประอบการอีกบริษัทที่หันมารับจ้างพัฒนาซิตี้คอนโดฯในชื่อแบรนด์ "เอ สเปซ" ทำเลอ่อนนุช 77 จำนวน 1,600 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,400 ล้านบาท คอนเซ็ปต์เป็นคอนโดฯพร้อมอยู่ราคาขายเริ่มต้นที่ 1 ล้านบาท ให้กับบริษัท วันดารา จำกัด ซึ่งประสบความสำเร็จด้านยอดขายในเวลารวดเร็ว

ต่อมาพัฒนาโครงการเองบนที่ดินย่านเกษตร-นวมินทร์ เพื่อรองรับการขายในต้นปี 2550 ล่าสุดอารียาฯได้ซื้อทรัพย์สินรอการขาย (เอ็นพีเอ) ของสถาบันการเงินเนื้อที่ 20 ไร่ ย่านรัชดาภิเษกตัดถนนอโศกดินแดน ขึ้นโครงการใหม่ทันที ตามแผนจะพัฒนาเป็น 3 เฟส จำนวน 3,000 ยูนิต เป็นอาคารสูง 8 ชั้น ราคาขายเริ่มต้นที่ 1.5 ล้านบาท โดยเฟสแรกพัฒนา 3 อาคาร 570 ยูนิต มูลค่า 800 ล้านบาท

ด้าน บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน) ที่ประสบความสำเร็จมาแล้วจากการเปิดตัวโครงการ "เดอะพัลซ์" ทำเลลาดพร้าว ตั้งอยู่ด้านหลังธนาคารกรุงเทพ สาขาย่อยลาดพร้าว 44 คอนเซ็ปต์เป็นคอนโดฯพร้อมอยู่ ราคา 1.29 ล้านบาท/ยูนิต บนเนื้อที่ 650 ตารางวา 202 ยูนิต มูลค่าโครงการ 322 ล้านบาท โดยในปี 2550 มีแผนเปิดคอนโดฯเพิ่มอย่างน้อย 5 โครงการย่านราชปรารภ นราธิวาสราชนครินทร์ พหลโยธิน อ่อนนุช-สุวรรณภูมิ และในนิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร

นายอภิสิทธิ์ งามอัจฉริยะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เค.ซี.พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ผลพวงจากการประกาศใช้กฎหมายผังเมืองฉบับปัจจุบัน ส่งผลบางพื้นที่ไม่สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์ได้ เปิดช่องว่างให้กับสินค้าประเภทคอนโดมิเนียมแทน ดังนั้นบริษัทจึงได้ปรับแผนการลงทุนในปี 2550 โดยหันมาพัฒนาคอนโดมิเนียมราคา 1 ล้านบาทต้นๆ แทน เพื่อรักษายอดขายและขยายไลน์สินค้า

ซิตี้คอนโดฯของ เค.ซี.ฯ มี 2 โครงการ มูลค่ารวม 800 ล้านบาท ทำเลย่านถนนพระรามที่ 9 ตัดใหม่ เนื้อที่ 3 ไร่ 2 อาคาร สูง 8 ชั้น 320 ยูนิต พื้นที่ใช้สอย 28-40 ตารางเมตร ราคาขายเริ่มต้น 1.2 ล้านบาท กับทำเลประชาชื่นติดทางด่วนรัชดาภิเษก เนื้อที่ 3 ไร่ 2 งาน สูง 8 ชั้น 300 ยูนิต พื้นที่ใช้สอย 30-45 ตารางเมตร ราคาขายเริ่มที่ 1.3 ล้านบาท ทั้งสอง คาดว่าจะสามารถพัฒนาได้ประมาณไตรมาสที่ 1 ปีหน้า

นายอภิสิทธิ์กล่าวว่า เทรนด์ตลาดซิตี้คอนโดฯค่อนข้างมาแรง ประเมินว่ามีกำลังซื้อมหาศาลมากเนื่องจากทดแทนตลาดทาวน์เฮาส์ที่ถูกข้อจำกัดด้านผังเมือง การแข่งขันก็จะรุนแรงมากขึ้นเช่นเดียวกันจากการที่ผู้ประกอบการหลายๆ รายชิปลงมาเล่นตลาดนี้มากขึ้น

นายธนกร ทองเจริญ ผู้จัดการโครงการ บริษัท วิทูรธนากร จำกัด เจ้าของโครงการ "เดอะ กรีน ไนน์" ทำเลพระรามเก้า ภายใต้การบริหารงานของกลุ่มโรงแรมเรดิสัน เปิดเผยว่า โครงการตั้งอยู่บนพื้นที่รวม 18 ไร่ ประกอบด้วยอาคาร 8 ชั้น 8 อาคาร พื้นที่ใช้สอย 25-75 ตารางเมตร รวม 1,550 ยูนิต ราคาขาย 1-3.6 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 2,500 ล้านบาท ล่าสุดอยู่ระหว่างงานก่อสร้าง คาดว่าจะสามารถโอนห้องชุดให้ลูกค้าได้ภายในปี 2550

ส่วนนายวิวัฒน์ ธรรมาภรณ์พิลาศ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท นารายณ์พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่า บริษัทจะเปิดตัวซิตี้คอนโดมิเนียม 2 โครงการต่อเนื่อง ประเดิมเปิดขายโครงการเดอะพาร์คแลนด์ ศรีนครินทร์ ราคาเริ่มต้น 1.25 ล้านบาท 1,210 ยูนิต และเตรียมเปิดขายเดอะพาร์คแลนด์ รองเมือง ราคาขายเริ่มที่ 1 ล้านบาทต้นๆ