ข้อตรวจพบที่สำคัญ สรุปได้ดังนี้
1. การจัดหาที่อยู่อาศัยไม่เป็นไปตามเป้าหมายและแผนการดำเนินงานที่กำหนด
1.1 อาคารที่อยู่อาศัยเริ่มก่อสร้าง ตามกรอบแผนของโครงการกำหนดเป้าหมายจำนวนอาคารที่อยู่อาศัยที่เริ่มก่อสร้าง (Housing Start) ปีงบประมาณ 2546 - 2549 จำนวน 422,246หน่วย
จากการตรวจสอบ ณ เดือนเมษายน 2550 การเคหะแห่งชาติได้ดำเนินการก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยที่เริ่มก่อสร้างได้จริง 396,653 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 93.94 ของเป้าหมายตามแผนกำหนด แต่เริ่มดำเนินการก่อสร้างล่าช้ากว่าแผนกำหนด โดยมีอาคารที่อยู่อาศัยที่เริ่มก่อสร้างภายในกำหนดระยะเวลาตามแผนจำนวน 255,323 หน่วย และมีอาคารที่อยู่อาศัยที่เริ่มก่อสร้างล่าช้ากว่าแผนจำนวน 141,330 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 64.37 และ 35.63 ตามลำดับ
1.2 อาคารที่อยู่อาศัยที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ ตามกรอบแผนของโครงการกำหนดเป้าหมายอาคารที่อยู่อาศัยที่เริ่มก่อสร้างในปีงบประมาณ 2546 – 2548 ควรก่อสร้างแล้วเสร็จ ณ เดือนเมษายน 2550 จำนวน 178,246 หน่วย
จากการตรวจสอบ การเคหะแห่งชาติมีผลการดำเนินงานก่อสร้างโครงการบ้านเอื้ออาทร อาคารที่อยู่อาศัยแล้วเสร็จเพียง 64,737 หน่วย และต่ำกว่าเป้าหมายเป็นจำนวนถึง 113,406 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 63.62 ของเป้าหมายตามแผนกำหนด
สำหรับอาคารที่ดำเนินการก่อสร้างแล้วเสร็จ 65 โครงการจำนวน 64,737 หน่วย ปรากฏว่า ก่อสร้างแล้วเสร็จภายในกรอบเวลาที่กำหนด 47 โครงการ จำนวน 53,516หน่วย ที่เหลือ 18 โครงการ จำนวน 11,221 หน่วย ก่อสร้างแล้วเสร็จล่าช้ากว่าแผนกำหนด คิดเป็นร้อยละ 17.33 ของหน่วยที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ
1.3 โครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง ณ เดือนเมษายน 2550 มีโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้างรวม 276 โครงการ จำนวน 331,916 หน่วย โดยมีโครงการที่มีผลงานก่อสร้างล่าช้ากว่าแผนงานก่อสร้างมากถึง 230 โครงการ จำนวน 270,982 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 81.64 ของหน่วยที่อยู่ระหว่างก่อสร้างทั้งหมด
ในจำนวนนี้มีโครงการที่มีผลงานก่อสร้างล่าช้ากว่าแผนงานก่อสร้างตั้งแต่ร้อยละ 20 ขึ้นไปมากถึง 153 โครงการ จำนวน 179,672 หน่วย และที่เหลือ 77 โครงการ จำนวน 91,310 หน่วย มีผลงานก่อสร้างล่าช้ากว่าแผนงานก่อสร้างต่ำกว่าร้อยละ 20 คิดเป็นร้อยละ 66.30 และ 33.70 ของหน่วยที่มีผลงานก่อสร้างล่าช้ากว่าแผนงานก่อสร้างทั้งหมด ตามลำดับ
ในการก่อสร้างล่าช้ากว่าแผนที่กำหนด หากจำแนกตามแนวทางการดำเนินโครงการ พบว่า เป็นโครงการร่วมดำเนินการกับภาคเอกชนมากที่สุด ประกอบด้วย การรับซื้อโดยจัดสรรหน่วยดำเนินการ 129 โครงการ จำนวน 179,022 หน่วย การรับซื้อรายโครงการ 50 โครงการจำนวน 55,409 หน่วย และการจ้างก่อสร้าง 51 โครงการ จำนวน 36,551 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 66.0620.45 และ 13.49 ของหน่วยที่ก่อสร้างล่าช้ากว่าแผนงานก่อสร้าง
สาเหตุสำคัญที่ทำให้การก่อสร้างที่อยู่อาศัยไม่เป็นไปตามเป้าหมายและแผนการดำเนินงานที่กำหนด เนื่องจากการดำเนินการจ้างก่อสร้างไม่สามารถจัดหาผู้รับจ้างได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด การดำเนินการจัดซื้อที่ดินเพื่อจัดทำโครงการใช้เวลานาน การจัดจ้างโดยวิธีพิเศษไม่กำหนดคุณสมบัติผู้เสนอราคาต้องมีผลงานมาก่อน
การกำหนดหลักเกณฑ์คุณสมบัติของผู้ประกอบการที่เสนอโครงการให้การเคหะแห่งชาติรับซื้อโครงการไม่ได้กำหนดให้ผู้ประกอบการต้องเสนอผลงานที่ผ่านมา ทำให้ได้ผู้ประกอบการที่มีศักยภาพไม่เพียงพอเข้ามาดำเนินการ จึงไม่มีความพร้อมในการบริหารจัดการโครงการทำให้การดำเนินการก่อสร้างล่าช้า และการที่โครงการใช้เวลาก่อสร้างนานทำให้มีค่าใช้จ่ายมากขึ้นจากราคาวัสดุและค่าแรงงานที่ปรับตามราคาน้ำมันและค่าครองชีพ
นอกจากนี้ทุนจดทะเบียนที่การเคหะแห่งชาติกำหนดไม่สอดคล้องกับมูลค่าโครงการที่ต้องรับผิดชอบ ซึ่งขนาดของโครงการมีจำนวนหน่วยก่อสร้างมากส่งผลให้ผู้ประกอบการขาดสภาพคล่องทางการเงิน มีผลทำให้อาคารที่อยู่อาศัยที่เริ่มก่อสร้างดำเนินการได้ล่าช้ากว่ากำหนด อาคารที่อยู่อาศัยที่ก่อสร้างแล้วเสร็จมีจำนวนต่ำกว่าเป้าหมายตามแผนกำหนดและโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้างมีผลงานก่อสร้างไม่เป็นไปตามแผนงานก่อสร้างจำนวนมาก
2. การบริหารการขายไม่มีประสิทธิภาพ
2.1 ไม่สามารถดำเนินการจัดทำสัญญาจะซื้อจะขายได้เต็มจำนวนหน่วยก่อสร้าง ณเดือนเมษายน 2550 โครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จมีผู้ได้สิทธิ์มาทำสัญญาจะซื้อจะขาย 56,257 หน่วย ต่ำกว่าโครงการบ้านเอื้ออาทรอาคารที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ 12,874 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 18.62 ของหน่วยที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ โดยโครงการในภูมิภาคมีสัดส่วนของอาคารที่ยังไม่มีสัญญาจะซื้อจะขายสูงสุด และโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้างมีผู้ได้สิทธิ์มาทำสัญญาจะซื้อจะขาย 140,783 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 42.42 ต่ำกว่าหน่วยก่อสร้างจริง จำนวน191,133 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 57.58 โดยโครงการในกรุงเทพมหานครมีสัดส่วนของอาคารที่ยังไม่มีสัญญาจะซื้อจะขายสูงสุด
2.2 ไม่สามารถส่งมอบอาคารที่อยู่อาศัยที่ก่อสร้างแล้วเสร็จให้ผู้ได้สิทธิ์ได้ครบทั้งหมด ณ เดือนเมษายน 2550 มีอาคารที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ (รวม NPA) จำนวน 69,131 หน่วย แต่สามารถส่งมอบให้ผู้ได้สิทธิ์ได้เพียง 38,100 หน่วย และมีอาคารคงเหลือ 31,031 หน่วย คิดเป็นร้อยละ55.11 และ 44.89 ของหน่วยที่ก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งหมด โดยโครงการในส่วนภูมิภาคมีสัดส่วนของอาคารคงเหลือสูงสุด
2.3 มีอาคารซื้อคืนที่รอการนำออกขายใหม่ ณ เดือนเมษายน 2550 มีอาคารคงเหลือหลังจากได้ซื้อคืนขายใหม่แล้วทั้งสิ้น 550 หน่วย โดยได้ซื้ออาคารคืนมารวมทั้งสิ้น 893 หน่วย แต่นำออกขายใหม่ได้เพียง 343 หน่วย ซึ่งอาคารซื้อคืนคงเหลือเป็นของพื้นที่ปริมณฑลมากที่สุด
สาเหตุสำคัญที่ทำให้การบริหารการขายไม่มีประสิทธิภาพ ทำให้มีอาคารที่อยู่อาศัยคงเหลือสะสมเป็นจำนวนมาก เนื่องจากการดำเนินโครงการโดยการรับซื้อโครงการกำหนดให้ผู้ประกอบการเป็นผู้ดำเนินการให้ประชาชนจองสิทธิ์โครงการล่วงหน้า ทำให้เกิดผู้จองเทียม ซึ่งมีผู้จองส่วนหนึ่งไม่ได้มีความต้องการบ้านในโครงการอย่างแท้จริง
อีกส่วนหนึ่งมาจากจำนวนผู้ลงทะเบียนคนจน ซึ่งกลุ่มผู้ลงทะเบียนคนจนเหล่านี้มีความเข้าใจคลาดเคลื่อนว่า เป็นการให้เปล่า การดำเนินการก่อสร้างโครงการกระจุกตัวจำนวนมาก
ในบางพื้นที่ทำให้เกิดภาวะอุปทานเกินกว่าความต้องการ ผู้ได้สิทธิ์ (ผู้จะซื้อ) มีคุณสมบัติไม่ตรงตามเงื่อนไขของธนาคาร ผู้ซื้อโครงการบ้านเอื้ออาทรไม่สามารถรับภาระอัตราผ่อนชำระที่เพิ่มขึ้น และการดำเนินกิจกรรมทางเศรษฐกิจเพื่อสร้างโอกาสให้กับผู้อยู่อาศัยและครอบครัวได้มีรายได้เสริมนอกเหนือจากรายได้ประจำยังดำเนินการไม่ครอบคลุมทุกพื้นที่โครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ
อนึ่งคณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบในหลักการเมื่อวันที่ 18 ธันวาคม 2550 ให้การเคหะแห่งชาติปรับลดจำนวนหน่วยก่อสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยเหลือ 300,504 หน่วย เนื่องจากมีปัญหาในเรื่องการก่อสร้างและปัญหาด้านการเงิน
ข้อเสนอแนะ
เพื่อให้การดำเนินงานโครงการบ้านเอื้ออาทรสอดคล้องกับสภาพความเป็นจริง และมิให้เป็นภาระทางการเงินของการเคหะแห่งชาติ ให้ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติพิจารณาดำเนินการ ดังนี้
โครงการบ้านเอื้ออาทร
1. ศึกษาแนวทางเพื่อให้สถาบันการเงินจัดสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำคงที่ ให้ผู้ซื้อสามารถรับภาระอัตราผ่อนชำระได้ ประมาณ 1,500 – 1,800 บาทต่อเดือน โดยให้รัฐจัดสรรเงินอุดหนุนส่วนต่างของอัตราดอกเบี้ยให้แก่สถาบันการเงินเป็นรายปีตามจำนวนผู้ซื้อที่ขอรับสินเชื่อ
2. โครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและมีผู้เช่าซื้อไม่เต็มโครงการ พิจารณาให้มีแผนปฏิบัติการเชิงรุกเพื่อเข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย
3. นำเกณฑ์การพิจารณาให้สินเชื่อรายย่อยของธนาคารมาปรับใช้ในการพิจารณาคุณสมบัติผู้จองเบื้องต้น เพื่อช่วยป้องกันปัญหาผู้ได้สิทธิ์ไม่ผ่านการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคาร
4. ส่งเสริมการดำเนินกิจกรรมทางเศรษฐกิจในพื้นที่โครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จทุกพื้นที่โครงการ แต่เนื่องจากต้นทุนมาตรฐานของโครงการบ้านเอื้ออาทรไม่มีงบประมาณเพื่อดำเนินกิจกรรมทางเศรษฐกิจ ในขณะที่งบประมาณที่การเคหะแห่งชาติได้รับตามโครงการพัฒนาคุณภาพชีวิตไม่สามารถนำไปดำเนินการในพื้นที่ภูมิภาคได้ ซึ่งเป็นภารกิจขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นตามพ.รงบ.กำหนดแผนและขั้นตอนการกระจายอำนาจให้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น พ.ศ.2542
ดังนั้นการเคหะแห่งชาติจึงควรประสานกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เพื่อจัดทำแผนงาน โครงการฝึกอบรมเสริมสร้างอาชีพให้กับชุมชน
5. ที่ดินคงเหลือจากการชะลอหรือยกเลิกโครงการบ้านเอื้ออาทรเป็นกรรมสิทธิ์ของการเคหะแห่งชาติ ควรดำเนินการเพื่อก่อให้เกิดรายได้ โดยปรับเปลี่ยนรูปแบบการจัดทำโครงการให้สอดคล้องกับความต้องการของประชาชน
6. ปรับปรุงฐานข้อมูลผู้จองสิทธิ์โครงการบ้านเอื้ออาทรให้มีสถานภาพเป็นปัจจุบันและสอดคล้องกับความเป็นจริง
กระทู้ร้อนแรงที่สุดของวันนี้
กระทู้ล่าสุด
รูปเด่นน่าดูที่สุดของวันนี้
